【示范诉讼立标杆 批量调解促和谐】 开发商及业委会签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力

物业服务的公共属性决定了全体业主的共同利益高于个体选择。为深入推进类型化涉企纠纷“示范性诉讼+批量化调解”先行区创建，黄州区人民法院从近期审结的物业服务合同纠纷案件中精选典型案例向社会发布。本期案例聚焦“开发商及业委会签订的物业服务合同对业主的法律约束力”问题，明确裁判规则：无论是前期物业服务合同，还是业委会依法签订的合同，均对全体业主产生效力。旨在以个案示范厘清权利义务边界，为批量化解纷提供类案指引，引导业主依法履约、物业企业规范经营，共同营造质价相符、和谐有序的物业服务环境。

基本案情

熊某某系黄冈市黄州区某小区业主。2017年，开发商与物业公司签订《物业服务合同》，约定多层住宅物业费标准。熊某某于2017年4月6日在《业主临时公约》上签字确认，承诺遵守并按时交纳物业费。2023年11月，小区业主委员会与物业公司续签《物业服务合同》。熊某某自2020年1月1日起开始欠缴物业费，至2023年12月31日四年间累计欠费5584元。物业公司多次催收未果后诉至法院。

裁判结果

法院审理认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案开发商签订的《物业服务合同》及业委会签订的续聘合同均合法有效，熊某某作为业主应按约支付物业费，遂判决熊某某支付物业费5584元。

典型意义

本案的核心法律问题是：物业服务合同对未直接签约的业主是否具有约束力？

实践中，部分业主认为只有自己亲笔签字的合同才有效，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”这一规定的法理基础在于物业服务的公共性和整体性——保洁、安保、绿化、设施维护等服务面向全体业主，不可分割。如果允许个别业主以“未直接签约”为由拒绝履行义务，将导致小区公共服务的支付基础崩溃。

本案中，熊某某虽未直接与物业公司签订合同，但开发商签订的前期物业服务合同对其具有约束力；业主委员会成立后，业委会代表全体业主签订的续聘合同对其同样具有约束力。此外，熊某某在《业主临时公约》上签字确认，亦构成其接受合同约束的明确意思表示。本案裁判明确：无论是前期物业服务合同，还是业委会签订的合同，均对全体业主产生法律效力，业主不得以“未与物业公司直接签订合同”为由拒绝交纳物业费。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》第二十三条第二款规定：业主未按照合同约定支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼；经仲裁裁决或者司法裁判确认后仍不履行的，物业服务人可以依法申请强制执行。